Bất động sản là gì? Đánh giá thị trường bất động sản 2022

Bất động sản là gì, những rủi ro khi đầu tư bất động sản, và làm thế nào để đầu tư bất động sản khôn ngoan trong thời kỳ kinh tế suy thoái và hậu suy thoái? Đáp án của tất cả những câu hỏi trên sẽ được King giải đáp trong bài viết dưới đây!

1. Bất động sản là gì?

Có rất nhiều định nghĩa về bất động sản. Tuy nhiên, theo các thông tư, nghị định, nghị quyết chính phủ, hiến pháp và các văn bản pháp luật có hiệu lực do nhà nước Việt Nam ban hành, bất động sản được định nghĩa như sau:

Điều 107, hiến pháp Việt Nam quy định rất rõ ràng về các phạm trù thuộc về bất động sản. Trong đó, các tài sản được xếp vào bất động sản nếu chúng là:

– Đất đai

– Nhà hay các công trình gắn liền với mảnh đất đó

– Các tài sản gắn liền với nhà

– Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

Điểm 2, điều 105 cũng chỉ ra: “Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”

Như vậy, bất động sản là gì? là một phạm trù rất rộng, nó bao gồm quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, và giá trị của các bất động sản không phải là cố định, chúng hoàn toàn có thể thay đổi dựa vào các tác động của môi trường bên ngoài (môi trường kinh tế, môi trường chính trị pháp luật,…).

2. Các loại bất động sản

Có rất nhiều cách để phân loại bất động sản. Tùy thuộc vào mô hình và chức năng của nó người ta có thể phân ra rất nhiều loại hình bất động sản như: đất nền, nhà phố, biệt thự, văn phòng, kho, xưởng… Gom lại tất cả, chúng tôi có thể chia ra thành 3 nhóm chính sau đây:

• Bất động sản được đầu tư xây dựng: như các loại hình nhà đất, kho, bãi, công trình thương mại – dịch vụ, công trình cơ sở hạ tầng… Loại này chiếm phần lớn và được khai thác sử dụng nhiều nhất.
• Bất động sản không được đầu tư xây dựng hoặc chưa được quy hoạch sử dụng
• Bất động sản dạng đặc biệt: Các công trình văn hóa, di sản, đình, miếu, chùa, nhà thờ…

3. Đặc điểm của bất động sản

3.1 Tính khan hiếm

Đặc thù của bất động sản liên quan nhiều đến đất đai. Đất không thể sinh ra thêm, nguồn tài nguyên có giới hạn. Chính vì thế, tính khan hiếm của bất động sản là điều ai cũng phải thừa nhận.

3.2 Tính cá biệt

Đất đai không thể di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác, cũng là hàng hóa không thể bị đánh cắp được. Nên nó mang tính rất đặc thù và cá biệt , không giống với bất kỳ 1 loại hàng hóa nào.

3.3 Tính trường tồn

Đất đai hay bất động sản là thứ vĩnh cửu không thể mất đi, trường tồn theo thời gian. Không chỉ thế, giá trị bất động sản cũng tăng theo thời gian. Những đặc điểm trên sẽ giúp bạn hiểu hơn bất động sản là gì, chúng tôi sẽ phân tích thêm ở các phần dưới đây.

4. Tiềm năng của đầu tư bất động sản

 “Đừng ngại đầu tư thời gian Kinh doanh Bất động sản mất rất nhiều thời gian, càng mất nhiều thời gian bạn càng kiếm được nhiều tiền” là lời khuyên “old but gold” của tỷ phú top 100 thế giới – một trong những nhà đầu tư bất động sản lỗi lạc nhất thế kỉ XX – tổng thống thứ 45 của Hoa Kỳ Donald. j.Trump. Không phải nghiễm nhiên mà các tỷ phú hàng đầu thế giới đều có phần lớn tài sản đến từ bất động sản.

4.1. Nếu không biết đầu tư vào đâu, hãy mua bất động sản

Tỷ phú Marshall Field đã nói: “Mua bất động sản không chỉ là cách tốt nhất, cách nhanh nhất, cách an toàn nhất mà còn là cách duy nhất để trở nên giàu có.” Trong cuốn cha giàu cha nghèo (Rich dad poor dad) hai tác giả Robert Kiyosaki và Sharon L. Lechter đã chỉ ra rất rõ về sự khác biệt giữa đầu tư và kinh doanh. Theo đó, việc quản lý dòng tiền sẽ đơn giản hơn rất nhiều so với việc quản trị rủi ro và nhân lực.

Bất động sản là có hạn, trong khi con người không ngừng sinh sôi. Chỉ trong chưa đầy một thế kỷ, từ năm năm 1960, dân số thế giới đã tăng gấp 2.5 lần (từ 3 tỷ lên đến hơn 8 tỷ). Ở Việt Nam, cấp số thậm chí còn lớn hơn từ 32,67 triệu năm 1960 lên đến hơn 100 triệu người năm 2022 (số liệu thống kê lấy từ ngân hàng thế giới World Bank và tổng cục ủy ban điều tra dân số Việt Nam). Trong bối cảnh đó, nhu cầu về nhà ở luôn luôn tồn tại và cấp bách. Do đó, cơ hội đầu tư bất động sản luôn thường trực và là một kênh đầu tư an toàn với mức lợi nhuận không giới hạn.

Bất động sản được nhiều nhà đầu tư tận dụng tốt đòn bẩy tài chính. Ở nhiều nước, các ngân hàng cho phép các cá nhân vay đến 90% giá trị tài sản. Tại Việt nam, ở các dự án bất động sản bạn hoàn toàn có thể vay lên đến 70%-80%. Như vậy, chỉ với vốn đầu tư ban đầu rất nhỏ, nhà đầu tư hoàn toàn có thể có cơ hội kiếm lại những khoản tiền lãi gấp nhiều lần.

Hậu quả tất yếu của tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ ở Việt Nam chính là sự mở rộng của các đô thị – hay sự tăng nhanh của tốc độ đô thị hóa sẽ khiến cho quỹ đất tại các thành phố lớn ngày một eo hẹp. Thêm vào đó, cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện, các đồ án quy hoạch được triển khai cũng giúp cho bất động sản có tiềm năng tăng giá cao trong tương lai. Quỹ đất giảm khiến cho nguồn cung đất ngày một khan hiếm, cộng với việc các kết cấu hạ tầng được bổ sung khiến cho lượng cầu ngày một tăng. Hệ quả tất yếu của quy luật cung cầu sẽ khiến cho giá trị của bất động sản ngày một trở nên nóng và không có dấu hiệu hạ nhiệt.

Thành phố Hồ Chí Minh và khu vực lân cận (các đô thị vệ tinh) như khu vực Đồng Nai, Bình Dương, Long An được kỳ vọng sẽ có một tương lai sáng sủa khi Ủy ban Nhân dân thành phố quyết định phê duyệt hàng loạt các dự án nhằm phát triển hạ tầng, khu dân cư. Các cụm khu công nghiệp mọc lên thu hút hàng nghìn các chuyên gia nước ngoài về đây sinh sống và làm việc. Đây là một cơ hội đầu tư rất rõ ràng cho những nhà đầu tư bất động sản lạc quan trong thời kỳ hậu covid 19.

Nếu như đầu tư vào các lĩnh vực tiền tệ như chứng khoán, forex hay thị trường ngoại hối cần một vốn hiểu biết nhất định về kinh tế, nhà đầu tư cũng phải chấp nhận khả năng rủi ro mất trắng trên thị trường số ảo, thì bất động sản với những giá trị bền vững vẫn là một sự lựa chọn khôn ngoan. 

4.2. Thách thức khi đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản không khó, nhưng đầu tư bất động sản ở Việt Nam thì không hề đơn giản. Các nhà đầu tư cần đối mặt với rất nhiều các vấn đề xoay quanh những “mảnh đất vàng”.

Khó khăn thứ nhất đến từ thể chế và pháp lý. Theo các khảo sát của Vietnam Report, tất cả các công ty bất động sản đều gặp khó khăn trong công tác thực hiện các thủ tục hành chính. Thêm vào đó, chính phủ chưa có nhiều chính sách hỗ trợ cho ngành bất động sản, dù có nhiều ý kiến khẳng định về vai trò của ngành công nghiệp đất đai trong quá trình xây dựng đất nước trong các phiên họp quốc hội.

Việc tiếp cận thông tin cũng là một trong những vấn đề nan giải. Trong thời đại 4.0 với sự bùng nổ của công nghệ Big data, việc tiếp xúc với quá nhiều thông tin trong một ngày với độ xác thực không cao khiến nhiều người dề dặt trong quyết định đầu tư của mình.

Dịch bệnh cũng là một rào cản tâm lý lớn trước những cơ hội đầu tư tốt. Sự tụt dốc của thị trường chứng khoán, sự sụp đổ của các đồng tiền ảo, giá vàng và giá dầu có biên độ biến động lớn, nguy cơ lạm phát cùng sự đóng băng của thị trường tài chính khiến cho việc tiếp cận nguồn vốn ngày càng khó khăn cũng phần nào khiến cho các nhà đầu tư e ngại trước những dự án lớn.

5. Đánh giá thị trường bất động sản và cơ hội cho nhà đầu tư trong năm 2022

Dịch bệnh Covid 19 đã khiến không chỉ kinh tế Việt Nam mà kinh tế toàn cầu rơi vào khủng hoảng nghiêm trọng. Khủng hoảng kinh tế 2022 không mang đậm dấu ấn của một cuộc đại suy thoái của nền kinh tế bong bóng năm 2008 mà có bản chất rõ ràng đến từ sự đình trệ trong các giao dịch. Chính vì thế, rất khó để bắt mạch chính xác giai đoạn này. Tuy nhiên, sự thật là chúng ta vẫn đang phải đối mặt với một nền kinh tế còn nhiều biến động. Dù năm 2022 được cho là sẽ có nhiều dấu hiệu tích cực về việc phục hồi nền kinh tế, xong câu chuyện về đầu tư dài hạn bất động sản thời kì hậu khủng hoảng vẫn là vấn đề cần nói tới.

Dịch bệnh kéo dài không chỉ ảnh hưởng lớn đến các ngành thương mại quốc tế hay du lịch, mà với cương vị là một ngành cốt lõi, chịu ảnh hưởng chung của sự co giãn nền kinh tế, bất động sản cũng không thoát khỏi những cơn “bạo bệnh”. Có nên đầu tư bất động sản trong thời kì du lịch đóng băng, dãn cách xã hội và các công ty đang có những chính sách thắt chặt đai lưng, và ví tiền của người lao động cũng đang mỏng dần?

* Theo Ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định:

” kịch bản xấu nhất, bất động sản dậm chân tại chỗ, tức là giá bất động sản không tăng so với năm 2020. Năm 2022 là một năm mà các tổ chức tín dụng sẽ hào phóng với thị trường bất động sản, chúng ta có nhiều cơ sở để tin vào nhận định này, khi nền kinh tế đang có rất nhiều dấu hiệu phục hồi, và các gói giải ngân đang được tung ra để giải cứu thị trường đang “hấp hối”.

Chu kì của bất động sản luôn biến động như một đồ thị hình sin, và rõ ràng, khi thị trường chạm đáy, tức là thời cơ tốt cho các nhà đầu tư đổ vốn và… chờ đợi. Rõ ràng, covid 19 không chỉ gieo rắc cơn ác mộng, nó còn mang đến những tin tốt cho riêng ngành bất động sản đầu tư. Giá trị của bất động sản sẽ ngày một nóng, nhờ vào tăng trưởng kinh tế nói chung cùng với những nỗ lực xoay chuyển tình hình khó khăn trước mắt của nhà nước.”

6. Đầu tư bất động sản thế nào trong thời hậu covid-19

Hãy là một nhà đầu tư khôn ngoan, biết nắm bắt cơ hội và tỉnh táo trước những cám dỗ. Thị trường bất động sản dần nóng trở lại kéo theo nhiều cơ hội đầu tư tốt. Việc phục hồi nền kinh tế chỉ là câu chuyện thời gian, sự sống dậy dưới các gói và hiệu ứng mồi của ngành du lịch sẽ đẩy mạnh các loại hình kinh doanh bất động sản cho thuê như condotel. shophouse, homestay,…

Sự trở lại của hoạt động của các ngành kinh tế chính cũng sẽ kéo theo nhu cầu nhà ở và văn phòng. Chính vì thế, các loại hình bất động sản nhà ở và cho thuê văn phòng, officetel sẽ là sự lựa chọn đúng đắn.

Với cơn bão đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng, cơ hội sáng sủa được mở ra cho những nhà đầu tư nhanh nhạy. Nhu cầu du lịch và nghỉ dưỡng chắc chắn sẽ tăng sau khi có các quyết định gỡ bỏ dãn cách và an toàn dịch bệnh. Chính vì thế, việc đoán ý và đi trước thị trường sẽ mang đến những hiệu quả đầu tư vượt trội.

Bên cạnh đó, pháp lý dự án đầu tư là cực kì quan trọng mà bạn cần phải chú ý và thận trọng. Kiểm tra kĩ lưỡng tính pháp lý, tính minh bạch của dự án trước khi xuống tiền đầu tư.

Hi vọng rằng, bài viết không chỉ giúp bạn trả lời câu hỏi bất động sản là gì mà còn vạch ra chiến lược đầu tư trong thời kỳ khó khăn kinh tế. Bất động sản vẫn luôn được nhận xét là kênh trú ẩn an toàn trong mọi hoàn cảnh (hơn vàng và các đồng tiền mạnh). Hãy lắng nghe thị trường và thành công sẽ đến với bạn.